SCPI : Faut-il priviliègier celles à capital fixe ou variable ?

Liquidité ou stabilité ? Les SCPI à capital fixe présentent une liquidité limitée. En revanche, les SCPI à capital variable offrent une stabilité supérieure. 
 

Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) vous offre la possibilité d'entrer dans le marché immobilier avec un investissement initial modeste. Cependant, avant de vous engager dans cet investissement à long terme, il est essentiel de bien comprendre les distinctions entre les SCPI à capital fixe et celles à capital variable.
Les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs, acquièrent des biens immobiliers, les louent, encaissent des loyers et redistribuent une partie de ces revenus à leurs associés. En achetant des parts de SCPI, vous devenez un associé de ces entités. Les modalités d'achat et de revente de ces parts dépendent du type de SCPI.
 

Les SCPI à capital fixe présentent une liquidité limitée. Lorsqu'une SCPI est créée, un plafond de capital est établi, représentant le montant maximum des souscriptions prévues. Une fois atteint, la société de gestion peut procéder à une augmentation de capital en émettant de nouvelles parts, ouvertes aux associés existants ou à de nouveaux investisseurs.
Lors d'une augmentation de capital, les associés peuvent choisir de vendre tout ou partie de leurs parts. Cependant, entre ces opérations, le capital demeure stable. Pour vendre des parts, un associé doit se tourner vers le marché secondaire géré par la société de gestion ou opter pour une vente de gré à gré. Les droits d'enregistrement s'appliquent lors de l'achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, correspondant à 5 % de l'investissement et payés par l'acheteur.
 

Les ordres d'achat et de vente sont confrontés sur ce marché secondaire, avec une période d'exécution variant d'un jour à trois mois, fixée par la société de gestion. Le prix des parts est déterminé par l'offre et la demande des investisseurs, pouvant diverger de la valeur réelle des biens immobiliers détenus par la SCPI. En conséquence, la liquidité (facilité d'achat et de vente sans fluctuations de prix significatives) des SCPI à capital fixe est limitée.
 

En revanche, les SCPI à capital variable offrent une stabilité supérieure. Elles ont la faculté d'émettre ou de racheter des parts à tout moment, simplifiant ainsi les souscriptions et les reventes pour les investisseurs. Tant que le capital maximum statutaire n'est pas atteint, les investisseurs peuvent investir dans la SCPI.
Les SCPI à capital variable n'ont pas véritablement de marché secondaire. La société de gestion définit la valeur des parts à l'achat et à la revente en fonction des actifs de la SCPI. Le prix d'échange est donc fixe et n'est pas influencé par l'offre et la demande.
Cependant, ce système n'est pas infaillible. En période de crise, si aucun acheteur n'est disposé à payer le prix fixé par la société de gestion, le capital cesse de varier et l'ajustement entre l'offre et la demande devient nécessaire.
Les SCPI à capital variable sont moins spéculatives que les SCPI à capital fixe. Cependant, d'autres éléments comme la composition du patrimoine et les objectifs stratégiques de la SCPI doivent également être pris en considération pour un investissement éclairé.